Em um curto intervalo de tempo, duas movimentações da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) desenharam um novo panorama para as locações de curta temporada por aplicativos — como o Airbnb — em edifícios residenciais. O debate, que antes acumulava decisões conflitantes pelo país, caminha para uma definição pacificada na corte.
1. O Precedente de Maio: Restrição no Caso Concreto
No dia 7 de maio de 2026, o STJ analisou o caso de uma proprietária de Minas Gerais que tentava reverter a proibição imposta pelo tribunal local (REsp 2.121.055). Por um placar apertado de 5 votos a 4, a Segunda Seção manteve o veto às locações via plataforma digital.
A ministra relatora, Nancy Andrighi, destacou pontos fundamentais nesse julgamento:
- Uso Comercial Oculto: O que desfigura a natureza residencial de um condomínio não é a tecnologia em si, mas a exploração comercial contínua e profissionalizada das unidades.
- Regra dos Dois Terços: Para que esse tipo de locação seja permitido, é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção (conforme o art. 1.351 do Código Civil). Na ausência dessa autorização expressa, a prática fica vetada.
A ala divergente, encabeçada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, defendeu que limitações ao direito de propriedade exigem proibição clara na convenção, não podendo ser determinadas de forma unilateral pela administração do condomínio.
2. O Precedente de Junho: Suspensão de Processos em Todo o País
Apenas um mês depois, em 6 de junho de 2026, o cenário mudou de escala. Sob a relatoria do ministro Raul Araújo, a Segunda Seção transformou a matéria no Tema 1.443 dos recursos repetitivos (REsps 2.272.536 e 2.272.537).
A principal consequência: O STJ ordenou o congelamento imediato de todas as ações judiciais em andamento no Brasil que discutam essa mesma questão até que o mérito seja julgado de forma definitiva.
A pergunta central que o STJ responderá com caráter vinculante é: A menção à “destinação residencial” na convenção é o bastante para vetar aluguéis de curta temporada por aplicativos, mesmo que não haja uma proibição explícita no documento?
Os Impactos Práticos no Cenário Atual
Diferente do julgamento de maio (que resolveu apenas uma disputa específica), a futura decisão do Tema 1.443 criará uma regra obrigatória para toda a Justiça brasileira. Até lá, o mercado deve se atentar aos seguintes pontos:
- Para as Administrações dos Condomínios: Embora a tendência do STJ seja validar a tese de que a destinação residencial limita o perfil comercial do Airbnb, os síndicos devem agir com prudência e aguardar a palavra final da corte antes de tomar medidas drásticas.
- Para os Anfitriões e Proprietários: A margem para locações habituais encolheu. A tese da “exploração profissionalizada” coloca quem usa o imóvel como negócio permanente em situação vulnerável, embora locações esporádicas ainda possam encontrar caminhos de defesa.
- Para Processos em Andamento: Nenhuma nova sentença sobre o tema será proferida nos tribunais estaduais até a publicação da tese nacional.
Este desfecho do Tema 1.443 trará a estabilidade jurídica aguardada há anos por moradores, investidores e pelo mercado de turismo e tecnologia.
